推 cka: 曝險金額高哪天出個事就沒了耶 07/07 22:31
推 piliwu: 你連自住房都覺得風險高但一直吹股票多神？ 07/07 22:33
→ piliwu: 川普一個記者會融資就斷頭了，怕房市風險的人更不應該買 07/07 22:34
→ piliwu: 股 07/07 22:34
金融資產的避險手段多元、資產流動性較佳
資產過度集中在一棟不動產上，是真的抗風險能力較差啊
這只是一個客觀比較而已
風險可能來自天災，來自地緣政治，來自被裁員、意外、醫療支出...
不單指資產貶值的風險
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:39:57
推 kusomanfcu: 房租年化成長是當地CPI*2 07/07 22:38
這個不符台灣房地產的歷史數據
我抓年化2.5已經是歷史最高值了
6~8萬這個區間的租金
成長率不會像1萬5 2萬那個區間那麼高
因為高房租的需求方同時也是買房主力軍
→ kusomanfcu: 你修改這段 07/07 22:38
→ kusomanfcu: 租屋的增加每五年搬家可能的成本 約0.5-0.8個月租金 07/07 22:40
這些十五年三次也才十幾萬，財務影響很小，主要是心情影響很大
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:46:07
→ kusomanfcu: 然後唯一自住房利息 稅 07/07 22:41
→ kusomanfcu: 收入240萬裝潢為什麼該有200萬勒 07/07 22:42
→ kusomanfcu: 可能是80-100萬而已 07/07 22:43
3000萬房子裝潢200萬不高吧 以2025年的成本來說
→ kusomanfcu: 持有那塊其實就直接 租金=持有稅+房貸利息 +簡單裝潢 07/07 22:44
→ kusomanfcu: 攤提 07/07 22:44
→ kusomanfcu: 就比較像真實情況 07/07 22:44
我初始租金是估72萬/年啊 是大於你上面的三項加總的
隨著房貸利息下降、租金每年上升，差距還會更大
我覺得我的估法比較能把「房貸利息會降、租金會升」這個因子估算進去
→ kusomanfcu: 再來 風險資產投資改成 後面有800萬的時候再買一間150 07/07 22:46
→ kusomanfcu: 0萬內的新北市區公寓 貸7成 07/07 22:46
→ kusomanfcu: 近八年的歷史是這樣 07/07 22:47
嗯不過如果以現在往後推十五年的話
第二間只能五成，利率也高了，投報率不如0050
所以我最後那個增貸組是投入8%風險資產算的
推 piliwu: 你對風險認識根本相反，抗風險能力最好就是房地產 07/07 22:47
→ piliwu: 其他金融工具風險才是比較高的，為了貶低房地產睜眼說瞎 07/07 22:48
→ piliwu: 話 07/07 22:48
嗯 嗯
呵呵 好，你說的都對:)
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:59:15
推 kusomanfcu: 太麻煩了 07/07 22:59
→ piliwu: 在那邊算報酬率半天都是浪費時間，問題在執行，兩者執行 07/07 23:01
→ piliwu: 一樣都好但你只會紙上談兵兩頭空 07/07 23:01
→ piliwu: 看網紅在那比較報酬率的人都一個樣 07/07 23:02
→ aloness: 你跟房版聊這些，房版看不懂啦 07/07 23:02
推 jaricho: 你要不要看看你身邊的長輩 父母 親戚 07/07 23:02
→ jaricho: 他們到老了時候 最後留在身上最值錢的資產是 07/07 23:02
→ jaricho: 房子 or 股票+現金 07/07 23:03
推 kusomanfcu: 租金80萬 維修20萬 當房東和自住會這樣花嗎 哈哈 07/07 23:03
估20萬裡面佔比最高的是管理費啦
然後6萬月租金/每年20萬的修繕+管理費+稅金
這兩者以大安信義蛋黃區我覺得都很合理啊
我覺得有低估了耶..
→ jl40: 正常情況下房抗風險較強 但資產過於集中 來個大地震 這風險 07/07 23:03
→ jl40: 還能抗得住嗎？ 07/07 23:03
→ kusomanfcu: 我市價5000多萬的自住花費都沒那麼高 07/07 23:04
→ piliwu: 你嗆我們看不懂的你知道我們唸什麼系嗎？笑死人 07/07 23:04
推 kusomanfcu: 20萬那個改成17.5萬差不多 07/07 23:07
...每年差2.5萬支出 最終的結果真的不會差很多
四個結果都是淨資產四千~五千萬，你跟我爭那不到100萬的數字幹嘛
→ kusomanfcu: 然後第二間公寓 如果在20年後或30年後都更會發生什麼 07/07 23:08
→ kusomanfcu: 事 算進去看看 07/07 23:08
→ kusomanfcu: 你算的屋齡太新了 07/07 23:09
→ kusomanfcu: 就是差了幾萬 又早了幾年 租金堆疊變第三間 07/07 23:10
→ kusomanfcu: 你算看看極限包租公看看 反正市場出問題直接寬限期就 07/07 23:10
→ kusomanfcu: 好 07/07 23:10
兩邊比較要公平啊，如果拿極限的例子來比
那風險資產的報酬率就不是估8%啊
我是公允站在家戶年收200~250，中產上游
30~35歲青壯年能在合理風險範圍內操作的幾種策略去比較
→ bnn: 啊不就槓桿開越大又沒爆的會贏 07/07 23:14
這篇提到的四種其實都是很安全的合理投報率
槓桿最高的那個其實在我看來也算是安全水位(只排除地緣風險)
→ blargelp: 三四千萬的房子 就不用講什麼報酬了吧 07/07 23:16
不計算房價年化4%漲幅的話 根本不應該買房
推 kusomanfcu: 四間以上開始維修費率會下降 07/07 23:17
→ kusomanfcu: 6間以上搞不好開始專業投資人生涯 房股債三棲 07/07 23:18
未來應該沒這種玩法啦，央行政策是要去房地產的投資屬性
過去20年低利+信用寬鬆年代，確實靠房地產致富的不少
不過這篇討論的是2025年，六都水位都漲上來之後
未來15年的資產配置策略
→ blargelp: 乾脆租這間三四千萬的房子，買投報率比較正常的去租人 07/07 23:18
→ kusomanfcu: 因為房地產槓桿不會爆阿 07/07 23:19
→ kusomanfcu: 跑模型大盤只能2-2.4倍，但是房地產是超過三倍常住 07/07 23:20
→ kusomanfcu: 然後時機一來直接上去四倍 07/07 23:21
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 23:23:33
推 Uage: 推策略分析~~ 07/07 23:23
推 KrisNYC: 你的情境跑2014-2024 跟跑2004-2014會完全不同 07/07 23:30
→ KrisNYC: 差不多也說明了為什麼意見差距這麼大 07/07 23:30
推 kcy05785: 泥的前提首先是錯的：央行不會去房地產的投資屬性。 07/07 23:31
→ KrisNYC: 喔你跑15年 那就2009~2024跟1999~2014比吧 07/07 23:31
嗯，這些計算的關鍵因子其實是4% 8% 以及房貸利率2.5%
如果房地產漲幅年化6% 風險資產也年化6% 房貸利率1.5%
那當然結果會完全不同
過去的都過去了，以未來十五年來說
4%蛋黃區年化漲幅以及8%台股大盤含息報酬率，以及2.5%長期房貸利率
我覺得算是沒有偏袒股或房啦 (都排除戰爭風險)
→ kcy05785: 真的要去投資屬性，就該把掛四這條封殺&提高持有成本 07/07 23:32
推 alexstag: 政策這個東西如果修改，那整個模型都要修改…限貸 07/07 23:32
→ alexstag: 不要說15年，5年我覺得都不一定能維持 07/07 23:32
→ kcy05785: 央行不過是把取得成本提高而已，但持有成本不變 07/07 23:32
推 KrisNYC: 大盤呢 曾經有一個很有名有效了五六年的策略 07/07 23:33
→ KrisNYC: 叫做萬點以下買 萬一左右賣 07/07 23:33
推 alexstag: 所以要思考的是，假設政策及貸款環境改變了，選擇 07/07 23:34
→ alexstag: 金融資產的那一方，是不是還有能力跳回來…還是會 07/07 23:34
→ alexstag: 付出更多代價 07/07 23:34
推 kcy05785: 二房以上持有稅率10% + 三房以上禁止貸款。真的這樣玩 07/07 23:35
→ kcy05785: 就相信央行要去房貸產金融性。 07/07 23:35
推 KrisNYC: 今天才在聊 說其他行業不要衰退就保持就好 台積電2000 07/07 23:37
→ KrisNYC: 屆時台股75%是台積電 07/07 23:38
推 kcy05785: 台灣經濟目前唯一制約是對岸那隻發瘋。沒辦法，GG太強 07/07 23:39
→ KrisNYC: 台股光因為台積電2000 會多8000點出來 07/07 23:39
→ kcy05785: 房地產的發展一直是前30%的武林，偏偏台灣前30%都是 07/07 23:40
→ kcy05785: GG相關 07/07 23:40
→ KrisNYC: 不過鑒於金融業多半受惠 加一加破3萬是蠻有機會 07/07 23:41
對，雖然GG佔大盤比會上升是必然的(因為營收年增速遠超大盤)
但是不會其他的產業都不漲
75%太浮誇 不過2035年到50%以上我覺得是蠻有可能的
→ KrisNYC: 結論股期無限轉倉做多 勝率蠻高的 ?! 07/07 23:42
這篇給的是大家都能無腦作的策略
所以就低抓一點，未來15年，0050的含息年化報酬，然後再打個八折抓8%
→ KrisNYC: 持平而論回測20年就是各產業輪動所以台股是有年化7-8% 07/07 23:43
→ KrisNYC: 用這樣的想法即使有天台積電不行了 也許也還有其他頂上 07/07 23:44
→ KrisNYC: 畢竟當年半導體不行也還有宏達電大立光等撐著 07/07 23:44
推 kcy05785: 台灣GG不行後要看哪個行不行，是要看對岸 07/07 23:45
→ kcy05785: 共匪太卷了，台灣要在第二個產業取得GG的成就很難 07/07 23:46
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 23:47:35
推 KrisNYC: 股票好 房不會差 只是股票一貫先行且波動大效率好 07/07 23:48
→ KrisNYC: 論述上是如果看好GG或看好台灣產業 買指數大機率賺贏地產 07/07 23:48
→ KrisNYC: 若看不好 或要做資產配置 那其實地產是跑不掉才海外配置 07/07 23:49
推 JUL: 推minazukimaya跟KrisNYC兩位大大 好精彩 07/07 23:49
→ KrisNYC: 還是看你什麼位階做什麼事 沒有自住房 那你沒辦法 07/07 23:50
→ KrisNYC: 有一間甚至兩間房子之後 投資房子那就無限接近買個股了 07/07 23:50
→ JUL: 韭菜想躺贏 就是0050跟一兩間的5倍槓 再上去都不是韭菜了 07/07 23:51
推 kusomanfcu: 早就超過55%了 gg 07/07 23:51
推 kusomanfcu: 下個月應該就60%了 07/07 23:54
我是說佔大盤比 不是說佔0050
買0050差不多等於買台積這倒是真的
所以說8%很保守了啊~
推 kcy05785: 川普加把勁，會更快XD 07/07 23:54
推 KrisNYC: 這麼多了嗎...GG自己就11000點了? 07/07 23:56
→ KrisNYC: 我手機在小孩那邊跟GPT抬槓 等等去按一下 07/07 23:56
推 kusomanfcu: 三年內會破七十是確定的 07/07 23:56
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 23:57:59
推 kusomanfcu: 如果台股萬點以下買應該就現在把 07/07 23:57
→ kusomanfcu: 但是 我會等等 07/07 23:58
→ kusomanfcu: 看占0050就好了啊 07/07 23:58
推 kusomanfcu: 大家都說買0050就是買大盤 所以囉 07/07 23:59
推 KrisNYC: 他有在做股期可以直接買點數 不會受制0050 07/07 23:59
→ KrisNYC: 但確實一般人可能就是50跟6208之類的 07/07 23:59
