推 dt978: 好想早一點認識洗腳大 01/19 23:18
推 OTAWA: 借文問一下 現在如果想買第二房投資 橋頭還適合嗎 01/19 23:22
→ OTAWA: ？ 可以買預售嗎？ 01/19 23:22
買預售的原因都是那個.
因為你需要時間來換取金錢或是貸款的空間,你才買預售.
不然中古比較好.
另外現在高大比較肥..
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:23:27
另外炒房進階之後也有其他短中長期等等的操作.
但是有一些都需要經驗或是處理某些事情的能力.
起家的時候,除非你很有毅力決心+你有一點後盾.
不然起家就想搞得很複雜,那就會產生別種風險.
當然我知道有人一起家就很殺,然後還是給他站穩腳跟的就是了.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:25:40
推 qscNERO: 推c大分享 01/19 23:24
→ qscNERO: 可惜在北部 不然也是想聽C大對桃園地區中古屋的看法 01/19 23:25
推 a0989876: 店面為啥上不去，台中我看一堆店面當住家在用 01/19 23:33
→ a0989876: 客廳給人家看光光沒差的那種 01/19 23:33
陸客帶動觀光店面以及各種夜市阿西門町阿鹽埕區阿等等的店面亂噴.
進而引起店面的一波熱潮.
但是後面消退後,店面就會進入低潮.
這種本質上重傷的低潮其實很容易讓市場"睡死"
這是一種市場現象.
最有名就是.
1990~1997年,全台灣不動產都在大噴發.
1997台海危機後開始進入冷盤,直到2000左右崩盤.
崩盤之後低迷到2003台北開始拉起.
但是你也看到,除了台北外,其他縣市全都睡死.
直到睡到2010年,其他縣市才有實質意義上的"大噴"
但實際上來講,2003年本質已經改變了,照理講其他縣市應該也有慢慢復甦的條件.
但問題..
市場是盲目並且情緒化的!!!
那時候大家都在講"中南部的房價不會漲拉".
我相信經歷過那段時間不動產界的人都很熟這句話.
大概有漲的就是特定地點,例如台中七期之類的.
而投資大多都是短期翻修,賺買低賣高+翻修擴大利潤.
因此目前店面也是處於這個睡死狀態.
至於哪天才會醒?
通常需要刺激.
2010會全台大漲的主要刺激有兩個.
1.QE.
2.針對性審慎措施(台北限制貸款)
所以資金就往外跑,以及各大炒手就到其他縣市開始大炒特炒.
當然我相信,如果沒有刺激,實際上時間久了還是會睡到自然醒.
只是這個久就不知道要多久...顆顆.
至於你說店面要醒的刺激是甚麼?
這...我就無法預測了.
只能走一步看一步嚕...
市場有的時候都會有一些,你用數據理論邏輯無法解釋的個性..XD
這也是不動產困難的地方.
因為有些事情,你需要經驗才能"嗅得道味道"
(但她並不會完全複製歷史,只是他在變化的時候,你有經驗可以嗅得出他要改變了)
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:41:42
推 joker8324: 先推再看 01/19 23:39
推 KingHeng: 我美債12月進場現在帳面-8W 01/19 23:39
→ KingHeng: 看完C大 又有了信心 01/19 23:39
推 z2oiidxii: 能被C大回文我死而無憾了，謝謝指教 01/19 23:40
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:43:00
推 menace: 店面也要跟大型商場/百貨競爭，未來百貨似乎越來越 01/19 23:44
→ menace: 多，消費體驗也遠勝於傳統街邊店，店面要漲的難度 01/19 23:44
→ menace: 應該還是頗高？ 01/19 23:44
這個問題其實已經有邊際效應了.
店面會有無論百貨或是網購無法取代的地方.
實際上你去看,商圈店面的租金也沒有下跌.
甚至還有因為通膨而有不少都上調.
那就代表,百貨對商圈的排擠效應其實已經發酵的差不多.
有更多百貨,侵蝕到某些商圈的店面,但也可能因此創造更多百貨旁邊其他店面效應.
(你看百貨公司旁邊的店面通常都會火起來)
因此店面會不會有問題.
你看著店面租金.
租金反映本質.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:47:00
推 paul76318: 現在信貸增貸的錢很難入房市了，三年前幾乎沒事，越晚 01/19 23:44
→ paul76318: 生真的越慘。 01/19 23:44
→ lalala419: 現在美術館大坪數 是好的冷盤換屋時機嗎 01/19 23:48
自住換屋都還ok.
投資的話,大坪數目前戰鬥力還是不及"同價位"的別墅.
不過說真的,4000萬以下的別墅住起來真的沒有大樓舒服...XD
除非你東西多到靠杯需要別墅的立體空間來塞.
但是目前市場,別墅的戰鬥力還是比大樓強.
目前還沒看到他們價格變化後達到終端現象.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/19/2024 23:51:09
推 yihua2: C大最近比較有空耶，今天連發兩篇超讚的開示文，讚 01/19 23:50
→ yihua2: 嘆老師～ 01/19 23:50
再看悔恨柬埔寨.
https://www.youtube.com/watch?v=b72-6fmoBUY
推 alex0973: 經驗累積起不動產市場嗅覺 真的是非常專業又很深的部分 01/19 23:52
→ lalala419: 需要趕在今年 還是可以慢慢挑呢 3300左右的換屋自住 01/20 00:05
建議不要太慢.
你有盯物件應該知道.
你的選擇非常少.
這是最近美術館的一個很特殊的現象.
基本款80~100坪物件釋出量過低.
主要原因是因為換屋困難,所以屋主全都縮回去不賣.
因為建商推這種坪數的少,推出來又跳價太大.
更重要的是,跳上去全都破豪宅限制貸款.
所以例如你本來有一間100坪的在住,當年買2000萬,現在漲到3300萬.
你現在賣掉要換屋,無論你要換大還是換新.
你可能會直接跳到5000萬以上.
然後又被限制貸款,因此你要直接拿出2xxx萬的現金,還不包含你還要一筆錢裝潢.
外加你還要背負兩千多萬貸款.
因此你想,他當初是買總價2000萬的能力.
現在突然要他拿出2xxx萬現金+背2xxx萬貸款.
他做得到嗎?
所以他換屋困難無法換屋.
這個數字差異太大,不是99.9%的工作在短短這幾年內的成長性可以cover的.
而既然他們都換屋困難放棄換屋.
就變成市場物件極其缺乏.
而極其缺乏,但是有人60升級到80這種單純升級坪數但不沖屋齡的.
或是透天賣掉過來買大樓的.
或是其他原因來買的.
畢竟3xxx萬還是可以貸款八成.
而美術館是蛋黃區,巨觀之下,想要擠進來的人比跑出去的人多.
自然就變成搶物件現象.
因此你很可能會遇到缺貨問題.
就像我買了8x坪...幾乎是最後的選擇.
而你現在8x坪基本款,你一坪用30~33去算2500~3000萬.
請問你現在買的到嗎?
你應該只剩下國王傳奇1/2.但是國王傳奇的公設比特別高,因此等同別人7x坪的室內之外.
還毛胚...
而其他正常的物件,一坪30~33合理價,但是你會一間都沒得買.
更扯的是,連農16都沒得買...XD
因為....
因為後面有人美術館買不到怎麼辦,只好跑到隔壁買農16.
所以克里翁本來還有,但兩間被買走,另一個屋主起邱從兩千多萬掛到快3400萬..
(看屋的人太多)
阿你買得下去?
不過你還好你目前找的是3300.
應該還有一些選擇.
但...能買就快買.
(除非真的都不喜歡那也不要太免強.買這個價格千萬不要太委屈自己)
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 00:21:17
推 chanel1259: 本小利大賺不大，拿著金店面租金爽當二代超爽的 01/20 00:09
推 zaqimon: 可惜我爸媽還沒死 害我無法起家 01/20 00:10
推 frowning1226: 推～你發大財了，好羨慕！ 01/20 00:21
→ s26492755: 想開點 沒法起家但能起秋就好 01/20 00:24
→ s26492755: 沒法起秋才是大事 01/20 00:25
沒法起邱.
會成為偉人,或是偉大的科學家.
因為...專注!!!
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 00:29:35
推 t88965: 爸爸，可是從你喊美債正二我就跟進到現在已經10幾%蒸發惹Q 01/20 00:35
→ t88965: AQ 01/20 00:35
這不就跟7~10月那斯達克下跌的狀況類似嗎?
除非美國還有本事繼續升息.
或是維持這個利率很久.
否則他遲早要降息.
他降息那你遲早都要賺錢.
你要思考的則是.
如果沒有金融災難,那美國降息的目標大概會在多少停滯.
在停滯之前會有很漂亮的賣出點.
當然如果你要抱到未來美國再次股災或是金融風暴而利率再度逼近於零也是可以.
但這個狀況是無法預測或是判斷的,只能抱著然後每天看戲,然後等到昏天暗地.
推 a96932000: 想藉串請益,目前橋頭周圍真要進場,土庫是個好選擇嗎? 01/20 00:39
→ a96932000: 個人覺得離國道近,也有自用的機會,總價7XX 2房似乎還是 01/20 00:40
中古屋還可以.
預售屋炒做不在那邊,效應會比較弱.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 00:42:59
→ a96932000: 是個選擇(新市鎮的兩房都要8~9XX 預售含車都破牽了 01/20 00:40
→ a96932000: 雖然先前爬文高大好像更好一點就是~(好是好在位階嗎? 01/20 00:41
→ kage01: 美債正2有期貨扣血性質 我是選美債ETF 連續質押XD 01/20 00:41
推 yangnana: 優文啊 01/20 00:44
推 a96932000: 預售的話價格有點硬,因為我可能要拚6成頭期買,因此動砸 01/20 00:44
→ a96932000: 破千的預售,感覺會炸掉XDDD 01/20 00:44
→ a96932000: 雖然可以賭3~4年後存的錢可以吃下來,但總覺得有點賭XDD 01/20 00:45
沒事幹嘛賭以及把自己弄得壓力很大?
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 00:46:36
→ a96932000: 黑啊,所以才看到高大土庫那邊的中古,至少總價低不少 01/20 00:47
推 tlsg2: 謝謝c大分享~~ 01/20 01:03
推 t88965: 謝謝大哥回復 01/20 01:03
推 frowning1226: 其實ceca老師，很需要你幫我指點迷津 01/20 01:04
→ frowning1226: 北高預售該丟哪個好～哈哈哈（慚愧） 01/20 01:05
新的要開的預售話.
可能高大,但如果高大的建商也跟著橋頭起邱,就只能去桃子園看看.
高鐵那邊應該也起邱了.
舊的話就牽扯到甚麼交屋日剩多少啊之類的狀況.
那高大應該有比較有肉的可以吃.
高鐵也有一點機會.
不過最近建商價格調整頻率很高.
所以到頭來你還是要當下去看價格在做判斷比較好.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 01:08:03
推 zilla5566: 西卡大求你看看我啊 01/20 01:11
@@??
推 zxcd951: ceca老師買房新手可以請教一下怎麼信貸當頭期款嗎？ 小 01/20 01:13
→ zxcd951: 弟目前年收有破百了但沒頭期.... 01/20 01:13
信貸的問題就是他吃掉比較多的信用額度.
因此起步的時候借一下,而附帶的代價就是房子會買總價比較低一點.
之後一段時間房價有漲,無論是轉賣或是轉增貸,就把信貸還掉.
這樣你在開槓桿就可以開更大.
而信貸目前直接買房可能會有一些問題.
不過這牽扯到每個縣市的嚴謹度不太一樣.
因此通常你要看一下你們縣市管的有多寬,才好判斷你有甚麼辦法去走後門.
高雄你去金融市場洗兩下出來就好了.
當然更完美的就是先跟長輩借,然後買房後信貸在還給他們.
推 wang56: 等高大調漲價格，按位階橋頭不就又要再漲一波 01/20 01:13
目前台積電最醒目的影響三大新屋密集區.
高鐵,高大,橋頭.
因此這三者拉扯最明顯.
桃子園因為還在等新台17,所以很低調.
仁武參雜到本來仁武工業區的既定印象,所以他這邊比較不"純粹"
所以目前炒做價格的時候的拉扯,看高鐵高大和橋頭就好.
而理論上價格應該是 高鐵 >> 高大 > 橋頭.
你如果橋頭等於高大還好,高於高大就會拉扯.
然後高大和橋頭只要等於高鐵就會被拉扯.
當然目前來講就算它們價格有拉扯現象,但實際上價格差異都還沒到很明顯大的狀態.
你說長期....當大家都翻漲很多後,今天的這些小拉小扯其實在你賣的時候都只值一根毛.
但投資永遠秉著,能多賺一根毛,就不會少賺一根毛的態度.
因此,順手可以計較的,就去計較一下...顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 01:22:10
→ wang56: 目前位階橋頭新市鎮9折價格等於高大雙藍路，等高大補漲繼 01/20 01:15
→ wang56: 續推升橋頭 01/20 01:15
所以高大比較肥..
推 a96932000: 感謝解惑!!! 01/20 01:18
推 frowning1226: 能不能給你幾個不錯的案字名，我去看看～ 01/20 01:20
高大有幾個案子我還沒看過.
要買的話通常建議.
你把所有的案子都看過一輪在決定.
所以你不應該希望我介紹.
你應該,全都看過...
除非他本身條件被你過濾掉了..
例如鼎宇兩千多萬那種可能投資效應比較差,你過濾掉不看ok的.
但只要是產品在你購入範圍內,你都應該親自去看.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 01:24:00
推 menace: 信貸當頭期 最簡單的方式就是先跟親友借錢 房貸下 01/20 01:22
→ menace: 來之後再信貸還 01/20 01:22
→ menace: 這種方式完全可以躲開金流查核 01/20 01:23
借或是贈與.
是無敵的...
https://www.youtube.com/watch?v=5oPlBZwpRD4
→ wang56: 西卡能推薦一下高大裡面怎麼買，裡面有商圈宅 海景宅 河 01/20 01:34
→ wang56: 景宅 公園宅 校園宅，哪種肉會比較多？ 01/20 01:34
這種利多.
基本款的優先.
無腦就以藍藍路為基準買就好.
景觀宅不穩定建議先不要碰.
現在爭議應該是兩房和三房的選擇.
因為兩房供應量真的有點多,反而三房的供給量偏低.
所以有機率三房雖然價格上升不會跟兩房差異很大.
但是出脫的時候可能交易時間會比較短.
所以基本款三房平車可能會是不錯的選擇.
當然你要安全一點選2+1也是一個作法.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 01:45:10
→ destroyss: 高大新建案2房無車位都7-800了快跟崑庭在新興區的敦品 01/20 01:56
→ destroyss: 差不多價位 高鐵的CP值好像比較高 01/20 01:56
推 llltt123: 太晚認識您 今年才買房哭 01/20 01:57
→ wang56: 西卡專業，確實高大周遭2房量偏多，直上三房平車優勢很大 01/20 02:05
→ wang56: 台積電量產後，離台積電最近的後勁，西卡會推薦，有機會超 01/20 02:08
→ wang56: 越高大嗎？ 01/20 02:08
舊屋太多.
所以整體打造的感覺會沒高大那麼漂亮.
自然炒作效應就差一點.
不過如果價差擴大,就可以買.
但是價差如果低於10%.
高大比較強勢.
推 tomap41017: 高大三房平車真的超少 01/20 02:24
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 02:26:03
推 logen: 美債正二到底利率多少？美國國債現在只有3.5的樣子 01/20 02:41
推 starbucks16: 推 01/20 03:10
推 sharkman1793: 可以問一下為什麼美債正2是極度安全的標的？ 01/20 03:32
→ sharkman1793: 最近20年殖利率一路噴到4.5趴 .. 01/20 03:33
推 sendoh07: 讚嘆西卡大 祝西卡大騎重機平平安安 請問台中北屯預售 01/20 04:03
→ sendoh07: 差1年就成屋的預售屋 還有上漲空間嗎? 01/20 04:04
推 powerlulala: C大真貼心 連591連結都丟上來 01/20 05:53
推 cgagod: 巴巴 你正二買在甚麼點位呀 01/20 06:44
推 sony0955: 推一個C大 01/20 08:01
推 afirstkiss: 很謝謝ceca分享，又學到很多觀念 01/20 08:07
推 frowning1226: 謝謝ceca老師～哈哈，你介紹過的等我去先被貴3% 01/20 08:36
→ frowning1226: 醒來看到小納用長紅突破了，爽 01/20 08:38
推 aass5566: 聽ceca大的 大家資產漲起來～ 01/20 08:40
→ btx: 謝謝ceca開示 01/20 08:46
推 cblade: 投資理財教科書 01/20 09:15
推 k7117836: 年輕人真的要看西卡的文章 01/20 09:26
推 shena30335: 好文~ 01/20 09:33
推 TSMininder: 優秀 實在太優秀了 塞咖老蘇的文章就是那麼直白好懂 01/20 10:03
→ TSMininder: 督促年輕人自我認識 有些事是愈早了解愈好 01/20 10:03
→ TSMininder: 消除妄想幻覺 增進現實感 阿咪陀佛 01/20 10:03
→ silentsand: 店面低迷跟陸客相關低,店面是跟網路,外送和通路相關高 01/20 10:22
推 sjackie: 請問c大，建議購入橋科大極兩房還是三房？ 01/20 10:34
→ DonnyHuang: 我參考房版大神經驗後，手上現金一部分買中古大樓自 01/20 10:58
→ DonnyHuang: 住，一部分買長期預售（4年），然後再信貸投入股市買 01/20 10:58
→ DonnyHuang: 正二，適當時機再做股票質押或房屋增貸投入，本身領 01/20 10:58
→ DonnyHuang: 死薪水（國營），屬於金流跟現金都普通的人 01/20 10:58
推 showbon902: 推 01/20 11:36
→ lalala419: 謝謝西卡 獲益良多 01/20 11:43
推 jamison04: 西卡又來開課了 01/20 12:04
推 alau: 美債正二極度安全的槓桿??????? 01/20 12:18
推 CaLawrence: 美債正二極度安全的槓桿xdd 01/20 12:28
→ ceca: 你除非認為美國利率今年都不降，不然你風險在哪 01/20 12:29
→ ceca: 轉倉和手續費耗損嗎，科科 01/20 12:30
→ ceca: 其他方面，你要他跌到淨值2塊以下下市？你確定？ 01/20 12:30
→ ceca: 所以你們上面的風險在哪？ 01/20 12:31
→ ceca: 維持這個利率兩年你看後面會不會引爆災難然後QE 01/20 12:31
→ ceca: 啊如果引爆災難QE，那你美債正二又會怎樣 01/20 12:31
推 hunteryang: 想請教ceca 岡山可以買嗎？那邊目前預售也已經35萬/坪 01/20 12:31
→ ceca: 所以風險在哪？還是你認為還會升息？？？ 01/20 12:32
推 dophin332: 一般人看的是波動風險,c大看的只有爆倉風險而已 01/20 12:32
→ ceca: 我投資都是幾個月起跳到幾年 01/20 12:33
→ hunteryang: 剛買了美術館二手屋三房無車位，之後會不會很難脫手， 01/20 12:33
→ hunteryang: 大概入手1000萬左右。 01/20 12:33
→ ceca: 所以跟追短期波段看得不一樣 01/20 12:33
→ ceca: 幾個月到幾年，思考爆倉，下市為主 01/20 12:33
→ ceca: 三房無車位，大概總價要低5%以上，人家30你要買28算普通 01/20 12:34
→ ceca: 四房要10% 01/20 12:34
→ ceca: 喔單價啦不是總價 01/20 12:34
→ ceca: 而且是同樣公設比的前提喔，有些公設比不一樣 01/20 12:35
推 hunteryang: 收到！！那再請ceca大開示岡山預售屋也能夠買嗎？那裡 01/20 12:38
→ hunteryang: 機能有起來，之後還有白浦，還是建議追高大 01/20 12:39
岡山跟橋頭高大價差還有一定距離.
追高大就好.
中長期來講它們價差還會繼續收斂.
※ 編輯: ceca (61.227.98.61 臺灣), 01/20/2024 12:39:43
→ hunteryang: 沒錯，雙子星上4，去看鳳凰信義也36萬/坪 01/20 12:40
推 kagaya: 無敵是多麼 多麼寂寞... 01/20 12:46
→ kagaya: C大最近發文還附梗圖 優秀好評 01/20 12:46
→ qqphor: 推C大，救80%苦難眾生XD D 01/20 13:43
推 dbluetree: 推西卡大佛心教學 01/20 13:53
推 dbluetree: 美債風險應該是通膨壓不下來 不降息 01/20 13:55
推 DwyaneWade3: 美債正2風險不高嗎？ 01/20 14:04
推 timmer: 美債正2風險是管理費和轉倉扣血，保守一點可以美債20年， 01/20 14:42
→ timmer: 沒漲就領息。 01/20 14:42
→ timmer: 比較穩賺不容易輸。 01/20 14:42
推 e33554431: 美債正二短期波動也是滿大的 有些人會抱不住 尤其是借 01/20 14:44
→ e33554431: 錢出來買的 01/20 14:44
推 joestar812: 感謝c大分享 01/20 15:44
推 no2michael: 猛 01/20 17:47
推 CaLawrence: 做edv都好很多吧 想做槓桿去國泰質押美債就好 01/20 18:16
→ CaLawrence: ubt這種美債etf就是扛美金利率買長債 現在利率倒掛 01/20 18:17
→ CaLawrence: 借短債買長債 超級無敵虧的 01/20 18:17
推 GuaLee: C大，高大、海科大這兩個點目前要選哪邊好？謝謝回答。 01/20 18:45
推 encoreg57985: 推說明清楚 01/20 19:51
推 lovetwbbs: 大推！人生遺憾之一：太晚看到ceca大的文章 01/21 02:56
推 l52015: 推 01/21 07:54
推 qaz90205: 請問一下何為五倍槓桿？ 01/21 13:26
推 gigi0316: 推 01/21 20:01
推 rronbang: 房貸8成就是五倍槓桿 吧 01/21 23:35
推 chen831030: 謝謝 01/22 02:24
推 vfhiroki: 高大>楠梓 這大概抓幾折 不感覺不到9 高鐵>>這樣是不是 01/22 19:04
→ vfhiroki: 頂多85 01/22 19:04
